《物业管理条例》是指导我们从事物业管理的根本性法规，是从事物业服务活动的依据。《物业管理条例》（以下简称《条例》）自2003年颁布实行已经17年，但在实践中某些条款反倒让物业管理基层从业者无所适从，使一些条款形成摆设甚至休眠。笔者长期工作在物管一线，下面就从实践的角度来谈谈这些条款的难操作之处。
召开业主大会选聘和解聘物业服务企业
《物业管理条例》第十一条：下列事项由业主共同决定……（四）选聘和解聘物业服务企业；……
第十二条：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……
《条例》第十一条规定的其他事项（包括第四条），应当经专用部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能通过，就是我们惯称的“双过半”。具体的操作程序和方式就由基层来执行了。
笔者认为，按《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业的操作方式应该是这样：小区原物管到期，小区应召开业主大会来决定续聘还是另选聘物管来服务小区，如果双过半同意续聘原物管，是原物管接着干；如果决定重新选聘物管，则由小区发出招标公告，接受物管公司报名投标，这事一般由业委会或招标小组来实施。然后，召集业主大会对投标的公司进行选择，双过半或双过半中得票多的公司当选。再然后，由业委会和物管公司签订服务合同。笔者所要说的是：上述程序只是一个理想化的操作程序，实务中很难办到。
首先说，想召集业主大会是很难的，有时召集几回都开不成；用征求意见的方式表决，有几个业主能知道参与投标的物管公司怎样？选择的依据又是什么？谁又有精力去找到成百上千的业主表决？业委会成员都是义务服务，有时还得看业主的白眼，听业主的怪话牢骚，他愿意费那个精力吗？如果让街道社区去办，一个辖区几十、上百个小区，他们能忙过来？还有，即使能召集起来业主大会，如果有人一起哄，一煽动，或者小区形成派别，会也开不成，表决不出个结果，表决不出结果，又咋办？
这就有一个现实的例子：某小区的物管到期，很多业主提出要求更换，业委会贴出公告，招来了多家公司报名。业委会议标时，委员各执己见，形不成结果，最后说召开业主大会决定，结果小区形成几派，每位成员操纵一派，选举一家公司，结果是没有一家达到双过半，无果而终。眼看到期，原物管要走了，如果没有物管，小区更会不成样子。后来业委会主任心一横，私自和一家公司签了合同盖了章，该物管进小区服务。后该主任被其他业委会成员告到街道办、住建局，说违规操作。这些管理部门一拈量，还只有认可这种结果。虽然这只是个例，却具有代表性。
笔者也从媒体上看到了类似上述违反规定的合同被法院、街道撤销的案例。那小区聘不了物管咋办？后续产生的社会问题又如何解决？如何较真起来，像我市（徐州市）几乎所有的小区聘物管的程序都不符合《物业管理条例》规定。而在实务中，小区又是怎样聘物管的呢？一般程序是这样，原物管快到期，业委会会发个公告，公告中带有倾向性或决定性的意见，是续聘还是重新招标。如果业委会拟定续聘，如果不超半数反对，即续聘；业委会拟定重新招聘，如果大家不超半数反对，则重新招聘。然后发布公告，接受物管公司报名投标，业委会成员或招标小组到所投标的公司服务的小区现场考察，作出评议。业委会有时采取议标的方式；有时候也会评标答辩，邀请部分业主代表，也会邀请街道社区相关人员参加，最后以少数服从多数的方式形成结果。之后在小区公布，无多数人反对即成功备案。这种操作方式，也得到相关管理部门的认可。
选聘物管公司并非选举业委会，仅为一种事务性工作，只要能服务好，选择A公司和选择B公司并无本质区别。《条例》中体现民主的形式业主并不太感兴趣，对业主来说意义也不大，业主对选择物管并不专业内行，授权监督业委会去具体实施，有何不妥？
制止违法行为与物业管理职责不对等
《物业管理条例》第四十五条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。……
可以坦率地说，这一条简直就是压在物管人头上的一座大山。笔者查了汉语词典是这样解释“制止”的：强迫使停止，不允许继续行动。比如小区内有打架斗殴，甚至凶杀案，按《条例》规定，物业保安应当怎么做？答案很明确，笔者不在论述。这个时候，你所承担的不是一个秩序维护者的角色，而是一个头顶国徽、身佩武器的警察应承担的职责。而事实上物管有什么能力去制止此类犯罪行为？在实务中，就有发生凶杀案，物管因制止不力而被法院判赔的案例。笔者认为，这一条的要求，超出了物管本职和能力，也和物管人的身份不对等。
《物业管理条例》第一章第二条是这样规定的：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。我认为不会有哪家物管公司在合同中约定去保证业主的人身安全，去鼓励自己的保安制止歹徒行凶，因为保安如被歹徒伤害，老板得自掏腰包。
让物管去制止违反法规的行业，已成为物管日常工作的最难点。笔者就经历过这样一件事，印象颇深：一户业主在自家院内违规搭建，被邻居投诉到我们物管处，我们制止无果上报城管，给予了拆除，后来这户业主找到我们发了一通牢骚，并认为交了服务费，物管就得替业主说话，就像律师打官司，收到人家的服务费，当事人即使是违法犯罪，也得替当事人减轻罪责，随即表示今后不再缴纳物管费。此话虽为诡辩，却耐人寻味，也是大多数业主的心态和真实的社会状态。本是执法部门的职能，却转嫁到了物管的身上。
笔者看到相关报道——小区保安经理配合城管拆违被打成颅脑出血。事发桂林吴川县水榭花都小区，2020年6月29日物管在有关部门的要求下，参与了小区的违建拆除工作，却被业主误认为是物管主导了拆除，部门业主开始拒交物业费，后来发展成暴力冲突。如此一来，这家公司还能继续在这个小区干下去吗？如果换做公安城管，业主敢打吗？不可轻看“制止”二字，如果物管不制止或制止不力产生后果，是要承担责任的，包括赔偿责任。在实务中，为了不得罪业主，为了好收物业费，物管一般不会太主动过问业主此类的违规行为，即使去过问，也会很策略、避免和业主硬碰硬，产生矛盾。
物业安全隐患追责不具备可操作性
《物业管理条例》第五十五条：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
这一条，笔者理解的有点模糊。举个例子，也是笔者经历过的一件事：一户业主自家用的飘窗晾台，由于安装空调振动，导致表面水泥层开裂脱落，存在易伤及楼下行人的安全隐患。但该户业主一再拖延，拒不维修。按照笔者对《条例》规定的理解，物管应当将此事汇报给业委会，然后召集业主大会，由全体业主表决同意由物管先行维修，然后再去找业主追偿；如果该业主不愿付款或对花费有异议，物管再去法院起诉，请律师举证。如果真是这样，为此而召集业主大会的话，可谓天方夜谭！如果召集不成，又怎么去维修？
笔者认为，类似危害他人的隐患，应由相关执法部门责令责任人限期整改，排除隐患。否则，应做出处罚或承担一定的责任。不应付诸业主大会和物业服务企业。
上述事例，我们为了息事宁人，派出一名维修工花费两个小时也就修好了。如果我们不处置，一旦伤到人，法院有可能判我们物管担责赔偿，到那时，我们有口难辩。
对业主欠费没有实质性约束
《物业管理条例》第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
猛一看到这条，可能还挺高兴，收物业费有法律替我们撑腰，还怕你不交？但是一实践，怕是高兴不起来了。业委会是不可能替物管督促业主交费的，因此这个条款形同虚设。追回欠费只有起诉一条路可走。有意思的是，欠费无需成本，输了官司补交了事。而物管起诉追款却是费时费力。实际上，这反倒纵容了欠费者。有时法院为了尽快解决这种小的案例，在中间充当“和事佬”，最后追来的欠款少，去掉所花费用后所剩无几。为起诉所做的准备也非常繁琐，种种原因导致物管放弃，“老赖”得逞。
2013年，徐州市委、市政府出台过一个文件——《关于进一步加强物业管理的意见》，我们简称为“42号文”，其中就有：公职人员拒交物业费的，由物管企业报街道办，由街道办报工作单位从工资中扣除；在房屋交易时，卖房应交清物业费，凭清单进行交易。这个文件的出台，令物管界颇为欣喜，对恶意欠费者是一种约束，也减轻了物管企业追费的成本和手续。欠费者也是心虚理亏的，他们只是抱着一种讨便宜的心理故意为之。但是现在“42号文”已经废止了，据说是违反了相关的法律，究竟违反了什么法律，笔者未见到后续的报道和解释。在实务中，物管企业去起诉欠费者，往往一诉就赢。既然如此为什么不能制订条文，采取可行的行政手段收取，而非要占用本来就很紧张的司法资源呢？与此类似的如拖欠农民工工资，政府不也是采取了一定的行政手段治理，如缴保证金、上黑名单等，效果很明显，媒体天天报道，并没有全推到法院。
结语
我国第一家物管公司——深圳市物业管理公司成立于1981年，我们徐州市第一家物管公司成立于1995年。而国务院《物业管理条例》的出台是在2003年，应该说，是先有实践，后根据实践的需求而制订《条例》，这很符合社会发展的规律。《条例》的制订，应该本着从实践中来到实践中去的原则，理论的基础是实践，又转过来为实践服务，判定认识或理论是否合理，不是依主观上觉得如何而定，而是依客观上社会实践结果而定。实践是检验真理的标准，作为物管人，我们首先要学习的就是《条例》，而学习的目的在于应用，但上述那些条款，让我们如何应用？笔者呼吁，立法者应当重视广大业主和物管人在社会实践中的智慧和创造力，应当吸取他们的好经验并体现在《条例》中。
发表于 2023-2-3 08:56
