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物管行业应摆脱不正常的生存方式

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发表于 2022-9-21 08:02 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自: 安徽宣城

[color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]原创 [color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]文/周军 [url=]现代物业杂志[/url] [color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]2022-09-20 15:49 [color=rgba(0, 0, 0, 0.3)]发表于云

物业管理引入国内经过40余年的发展和普及,目前已经成为现代化城市建设和居民生活不可或缺的组成部分,成为社会上最重要的服务行业之一。尽管行业在不断发展前行。但物业服务费难涨始终是困扰业界的大难题,其调整的机制,像一座难以撼动的冰山。很多小区的物业费多年都调整不了,而人力资源成本一直在增加,已经成为物管行业转型升级的障碍。笔者所在徐州市,有的小区20多年都未调整过物业费——尽管物管换了一家又一家。笔者从行业媒体上也看到业内有涨价成功的案例和经验介绍,大多是费尽周折,真可谓历尽艰辛。总之,缺乏一种正常的费用调整机制。笔者也关注到,业内有识之士和行业媒体、行业协会一直都很重视这个问题,也在探索破解难题的良方,但就目前来看,良方少之又少。也许建立正常的费用调整机制是一个长期的过程,仍需我们去努力。

笔者从基层实践的角度来谈谈难以调整的两个因素,或者说是两大难点:

在制度设计上就给调整出了难题

目前,普通小区(前期物业管理除外)的物业服务费实行的是市场调节价,其价格由业主大会和物业公司协商而定。让业主参与小区的管理和定价对于维护价格公平、维护小区业主的民主权利、防止乱涨价有着不可替代的作用,但对于调价机制却形成了很难逾越的障碍。

按《物业管理条例》规定调整物业费要召开业主大会,由全体业主表决决定,要达到双过半的要求,的确难操作。去召开业主大会,只要有业主表态不同意,或者有业主起哄,大家一从众,基本就泡汤了,哪个想多掏腰包?根据笔者观察,想通过此类程序顺利调整成功的案例不多。

令人匪夷所思的是,有时不按上述程序反倒能成功。事情发生在2021年笔者公司所服务的一小区,物业费多年未调,面临亏损,服务难以为继。和业委会沟通,业委会很同情我们,决定将原0.6元/平方米调整为0.8元/平方米。业委会开会商议此事,当商讨用什么程序的时候,业委会主任的发话很耐人寻味:去开业主大会表决,那么多业主怎么召集;去上门签字,谁有工夫一户户爬上爬下?我们都是些老胳膊老腿儿。有的住户跑多趟都找不到人,就算召集起了业主大会,在会上有一人反对,一起哄,能调成?不如业委会拿出调整方案,公示出去,谁有反对意见就向业委会提出。如果大多数反对就终止,如果不反对就视为同意。我们为小区着想,怕什么?如果大多数人都按新标准交费,那就说明多数人同意调整,合法通过。如果有人不提反对意见,过后又不交费当老赖,那就在小区公示曝光,让他丢丢人,为了一个月多交20多元钱的物业费,看他能丢起那个人?想打官司,就让他去,只要他有那个闲工夫。还有一个办法就是服务不下去物管撤出,脏乱差一段时间,然后大家讨论涨价,那样也能涨成,但是代价太大了,此法不可取。

最后调整成功,当然也出现一些波折,但都化解了,并没有经官动府,也没有人打官司。值得一提的是,该主任原为机关某局的退休老局长。这位主任说出了活生生的现实,这种现状怎么能去依规调整成功?当然,该做法值得商榷,且各小区状况不同,此案例也很难复制。但必须承认,我们的基层组织具有一定的创造性。

走法定程序很难操作,“旁门左道”却能成功,这一现象值得我们深思。当然,我们应该提倡依法依规办事,不提倡走“旁门左道”,但是也需要用合法灵活的方式去达到自己合理合法的目标诉求。

正因为操作困难,大多数业委会也不愿意去操办涨物业费之事,有时会招来业主非议,或被认为与物管有某种利益关联。大多数的做法是如果物业公司嫌物业费低就走人,我们再换一家,反正物业公司多的是,总能找到接班人。

物业行业的无序竞争

在物业服务市场招投标时,有一个普遍的现象,就是报价低的容易中标,由此而导致某些公司为了中标而拼命压低价格,所产生的恶果就是影响了整个行业的生态。由于行业缺乏规范性自律,使得一些公司相互贬低对方,低价竞标,打压竞争对手。在这种操作下,有时还会出现一种荒唐的现象,就是会低于原先服务的价格签合同。这类公司即使中标了日子也不好过,价格奇低,只有在服务上偷工减料,降低服务的标准,引起业主不满,拒交物业费,最后造成亏损,灰溜溜走人,小区乱成一片。然后业委会再重新招聘物业,新的循环又开始了。

这种无序竞争,低价竞标损害的不仅是物管,也还有小区业主。尽管是这样地折腾,但总有物业公司愿意低价接盘。

还有的公司一看亏损,就巧立名目乱收费,引起业主不满投诉,有损整个行业形象。一旦入不敷出,就想搞点歪门邪道创收,不按正规套路走,在这一系列状态下想涨物业费,做梦去吧。

我们业界一边呼吁物业费太低,服务难以为继,另一方面,自己的行为又为调整制造障碍,推波助澜。

行业应摆脱不正常的生存方式

物业管理本来就是市场经济的产物,其价格市场化是完全正确的。在徐州市,除前期物业管理服务费由政府指导定价之外,普通小区是完全放开的,即由物管公司和业委会协商而定,这是市场经济的规律。

物业服务也是一种经营,经营双方是想不到一块儿去的。业主作为买方,总希望价格越低越好。也有小区主动涨价的案例,那就是小区脏乱差严重,没有物业公司愿意接手,谁干谁亏。无奈之下,业委会只有提价招标。

在物业服务市场上,有不少公司经营着一些“鸡肋”小区。干又不挣钱,扔又舍不得。这类公司的生存之道就是压缩支出,节约开支,包括人员工资,使物业管理成为社会上工资最低的行业,因此只能使用一些老弱员工从事简单劳动。这种服务怎么去提档升级,如何去树立自己的社会形象?还有的是在公共收益上捞点外快,如广告、停车、临时摊点等,或在其他收费上搞点“擦边球”,或者是业委会心生怜悯,看到物管亏损,主动将合法收益补贴一部分。

这其实都是病态的生存方式。我们在呼吁社会重视、关注物业行业的同时,我们要首先自律,按市场经济规律办事,千万别搞窝里斗。这一方面物业行业协会可以有所作为,制定一些自律公约,或地方指导价,最起码不能低于前期物业管理的价格。由于设备设施的老化,普通小区的服务成本要高于前期的新楼盘。所以不应低于前期物业管理的价格去投标报价,这是我们物管行业能够做到而且应该做到的。



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