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业主的配偶和其他家属算不算“业主”?

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发表于 2022-9-8 08:44 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自: 安徽宣城



不动产权证上登记在册的所有权人系房屋的业主,而不动产权证上未登记的所有权人的配偶或者其他家属,是否可以被推定为小区业主,进而参与到业主委员会候选人的竞选中呢?实践中,这一问题确实存在不少争议。围绕该争议焦点,我们需要厘清“业主”的定义以及夫妻、家庭共同财产和参选业主委员会的关系问题。


关于“业主”的概念,在《民法典》和国务院《物业管理条例》均有涉及。《民法典》第二编第六章对业主的建筑物区分所有权做了详细介绍,但并未明确业主概念,而《物业管理条例》第六条则将房屋的所有权人直接定义为业主。


2020年修正的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条对“业主”的定义作了更进一步引申。根据该条款,业主包括两种,一种是根据《民法典》第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人;另一种是基于买卖行为和合法占有的事实被认定为业主的人。从上述法律法规与司法解释可知,房屋所有权人属于我们传统认知中的“业主”,但“业主”的外延并不局限于所有权人,还应当包括基于买卖和合法占有房屋的群体。然而,法律法规和司法解释并未将业主的配偶或其他家属归为“业主”的范畴。那么配偶和其他家属究竟算不算“业主”呢?下面我们通过两则案例就这一问题展开讨论。

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【案例一】

2019年琼海市房管局对某小区筹备组作出海房通[2019]5号《不予备案通知书》。内容主要是:当选的业主委员会委员中张某、王某、许某等三人不是小区业主。其中张某和王某分别与其房屋登记簿上的人员关系为夫妻,许某则是其登记房屋所有权人的父亲。业主大会把非业主选为业主委员会成员,违反《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”的规定。[1]故对小区业委会不予备案。随后小区业委会对此不服,向法院提起诉讼,请求撤销《不予备案通知》。


法院认为,张某与其房屋产权人系夫妻关系,该房产为两人的夫妻共同财产,属于根据《物权法》(该规定在《民法典》生效后亦被纳入)规定取得专有部分的所有权人;同理,王某的情况也是如此。另一位候选人房产登记的产权人虽为许某某,但两人系父女关系,且女儿出具声明,表示该房产系其父亲出资购买,许某是基于存在与房产开发商的买卖行为且对该房产合法占有的事实。据此,法院判决认定了三名人员的“业主”身份。

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【案例二】  

程某与洪某为夫妻关系,洪某是徐州市某小区的某房屋所有权证的登记人,程某的名字并不在产权证上。2017年11月小区业主委员会成立,并于2018年5月成功选聘新一届物业服务公司。程某获悉后,以业主身份向法院提起诉讼,要求撤销业主委员会聘请新物业公司的决议。


法院认为,起诉必须符合法定的条件,即程某必须是与案件有最直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案为业主撤销权纠纷,法律规定只有业主才享有请求法院撤销业主大会或者业主委员会做出侵害业主合法权益决定的权利。不动产权属是以登记为准,房屋的登记所有人为洪某,虽然程某与洪某是夫妻关系,但夫妻关系不能变更涉案房屋的所有权,因此对其起诉予以驳回。

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  【律师观点】

上述两则案例均涉及到业主的配偶能不能被认定为“业主”这一争议焦点。不同的法院作出了不同的判决结果。通常老百姓眼里,房屋一般都是以家庭为单位共同拥有,房产证上的名字只是家庭代表。然而,从法律角度出发,并不是所有的财产都理所当然被认定属于夫妻共同所有的财产,尤其是价值极高的不动产,在判断与认定时所有权时更应谨慎。实践中有一种观点认为以购买的不动产时间是否发生于夫妻婚姻关系存续期间作为分界点,如果是在双方婚后购买的,则属于夫妻共同所有。即便配偶名字不在房产证上,但也是所有人,是业主;反之,如属于一方婚前购买的,则另一方不属于业主。依据这个判断标准,是否就能直接推断出这样的结论:夫妻关系存续期间登记在一方名下的房产,另一方自然就是房产共有人?其实在司法实践中并不是这样简单认定的。


首先,房产虽然在婚后购买,但并不一定必然属于夫妻共同“所得”:可能是一方婚前的财产“转化”所得,比如A将婚前名下的房屋在婚后出售,用获取的价款购置新的房产;也可能其中一方的父母所赠予或遗嘱,但指明是只归夫妻中的一方所有;还有可能夫妻之间本身就有财产约定,各自财产归已方所有。


其次,房屋作为不动产一种显著的表现形式,区别于其他动产财产,它的物权设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记[2]。经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外[3]。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明[4]。国家设立不动产登记制度,其目的就是为了公示包括房屋在内的不动产物权变动的情况,保障房地产交易安全,保护权利人的合法权益。


《民法典》第五篇“婚姻家庭”篇中关于财产的认定,主要适用于约束夫妻之间的规定,对双方具有法律约束力;《民法典》第二篇关于物权的规定,则具有对世的效力。不动产权属证书的内容具有公信力,这种公信力是面向任何善意第三方、甚至全社会。除非人民法院、仲裁机构的法律文书或者政府部门出具的文件足以让善意第三方相信实际权利人与登记簿上的记载内容不一致的,以实际权利人为准,否则应当以登记簿上的记载内容为准,仅依据婚姻关系、亲属关系存续去甄别房屋所有权的归属,显然是不妥当、不准确的。


在业委会的成立过程中,如让筹备组或政府相关部门来认定配偶或相关亲属是否是房屋共有人,一是法律上他们并无权限去打破不动产法定登记的原则去认定房屋共有人,且不具备专业的判断能力;二是将本属于内部夫妻、家庭之间的财产分割问题,混同与对世性的物权关系,并由筹备组或政府相关部门处理,会导致小区业主身份的认定异常复杂,根本不具备操作性。案例一和案例二中业主提起诉讼的目的是竞选业主委员会和提起撤销权业委会决议,因而需要确认“业主”身份,但并不是对夫妻关系存续期间财产的权属发生争议,或是要求分割夫妻共同财产。


如果遇到此类情形,当事人如选择通过政府、法院等公权力机关去核实、裁判,也并不符合实际情况。一则有浪费司法资源的可能,二则整个流程时间较长,大概率业主委员会选举工作已经完成,而法院的审理还未结束。即使提出相关诉讼,将房屋确认为夫妻共同财产,也不能据此来认定配偶具备业主身份,因为依据民法典规定的登记原则,这种认定不具有法律上的对世性,夫妻共同财产的认定,只是两个人之间财产关系的认定,仅具法律上的相对性。从房地产交易的角度看,不动产交易中心在审核房地产买卖合同时,也只看出售人是否是产权证人登记的人,而不去看他(她)是否有配偶,配偶是否同意出售,如果相关财产发生争议则是夫妻共同财产处理的问题。如果未登记为产权人的配偶一方要求确认自己是产权人,推翻已经完成的房产交易,显然会让不动产登记的原则成为空谈,极大程度增加交易的不稳定性。同理,如果在业委会成立、换届环节抛弃不动产登记原则,将夫妻共同财产分割的理论用在业主身份认定上,也会导致业主身份的不稳定性,离婚、婚同财产分割、家庭析产都会导致业主身份的变化,不仅架空了不动产登记对世原则,还将婚姻关系中财产分割的认定凌驾于物权中的所有权认定之上,于法无据。


最后,从法理上讲,关于业主身份的认定,应当坚持不动产的登记原则,未登记在产权证上的配偶或亲属不能因亲属法上的身份关系而取得物权意义上的业主身份。从实务上讲,无论是配偶一方,或是业主的其他家属,想被认定为“业主”身份,可以通过在不动产登记簿上添加自己的姓名,以“业主”身份名正言顺地参选业主委员会或提起业主撤销权之诉。


[1] 《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中,享有下列权利:(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;

[2] 《民法典》第二百零八条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

[3] 《民法典》第二百零九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

[4] 《民法典》第二百一十条:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。



▶文章来源:上海房地产律师


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